来源：广州房产

工商银行、中国银行、建设银行和农行四大国有银行相继发布通告：

所有存量房贷合同都要重新签订，利率计价方式从“基准利率×上下浮幅度”，转为“LPR+点数”或者固定利率。办理时间，从明天（3月1日）开始至8月31日。

在办理方式方面，为了减少线下办理带来的疫情隐患，目前各大银行主要实行先上办理模式，线下人工办理模式暂未开通。

值得注意的是，按央行通告，做出这一转变的不只是四大行，境内所有商业房贷利率都要转换。

这一政策将涉及哪些人？可以选择不转换吗？对还贷者究竟是利好还是利空……针对这些问题，房产君做了详细解读，一次给大家讲清楚。

Q:

哪些人要转换？

A:

1、在2020年1月1日前发放，或者已经签订借款合同但还未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款。

2、利率按基准利率上下浮确定的，比如“基准利率上浮10%”或“基准利率打8折”。

3、浮动利率，比如利率要在每年1月1日调整的。

Q:

可以不换吗？

A:

不可以，所有存量房贷都需要转换为“LPR+点数”，或者固定利率。

使用公积金贷款的人不用转换，无论此次政策怎么变，他们的贷款利率依然是3.25%。

这一要求的根据，来源于央行2019年12月28日发布的通告：将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变。

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Q:

从什么时候开始转换？

A:

从3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。

在这个时间段内，你可以和银行约定任意办理时间。

Q:

现在还没接到银行通知怎么办？

A:

从房产君了解的信息，最先发布通知的是四大行，其他银行暂未通知，银行会分批通知大家，暂未接到通知的，不用着急。

Q:

这次转换手续的办理，要手续费吗？

A:

不用，这是一次免费的办理。多家银行公告提醒：“定价基准转换不收取任何费用，请不要相信我行以外人员的电话或短信。”

Q:

有共同借款人的要如何办理？

A:

各个银行对此要求不同，各位注意时间等条件限制。

建行：如果您的房贷有多个借款人，比如您是主借人，您的妻子是共同借款人，需要您双方都办理转换且选项一致，才可办理完成。

农行：需所有借款人就转换意见达成一致，由主借人先办理转换后，其他共同借款人再办理转换(只需确认、签署协议即可)，当全部共同借款人分别完成协议签约后，系统才会完成定价基准转换。

中行：转换申请需由主借款人提交，所有共同借款人需要在主借款人提交申请第二日起的7天内进行确认。所以，记得提醒您的共同借款人在时限内一起办理。

工行：需由主借款人及所有共同借款人共同确认定价基准变更。所有共同借款人需要在主借款人发起变更的当天24：00前完成确认，否则需要主借款人重新发起变更。

Q:

转换房贷利率定价方式，有几种选择？后期可变换吗？

A:

只有两种选择，分别为LPR+点数，或者固定利率。

房贷利率的定价方式，无论你选择哪一种，都只有一次选择机会，后期不能再更改。

Q:

我的房贷怎么转成LPR？

A:

根据人民银行公告，按照“等价转换”原则，用您现在的利率水平倒算出加点数值，将“基准利率上下浮”(做乘法)转换为“LPR加点"(做加法)。

Q:

“LPR+点数”，是什么意思？

A:

先来普及一下LPR和基准利率的区别。

LPR，全称是“贷款市场报价利率”，由央行MLF和银行报价构成，每月20日报价一次。

基准利率，此前为4.9%，这个利率是2015年10月降息后形成，至今没有变化过。

总结来说，LPR每月都会有新报价，而基准利率相对稳定，房贷利率采用LPR+点数，意味着房贷利率相对变动频率高。

加点数值(可为负值) =您现在的利率水平-2019年12月发布的LPR（4.8%），加点数值确定后固定不变。

加点，类似当年的上下浮幅度，并会根据首套房、二套房而发生变化，可以是正数，也可以是负数。

举个例子说明一下：

比如小林的房贷是20年期，利率为基准利率85折( 4.9%x 0.85 =4.165% )，他要转换为LPR＋点数模式，则拿2019年12月LPR计算出固定加点数：4.8%－4.165%=0.64%

这个加点数－0.64%（64BP），即是整个贷款合同期都不变的，只有LPR相应改变。

小林选择明年1月1日转换利率计算方式，假设1月1日的LPR为4.7%，那么他的利率则为4.7%－0.64%＝4.06%。

Q:

固定利率，又是什么意思？

A:

如果你原来的房贷利率为5.39%，你在这一次合同中，选择固定利率，那5.39%的房贷利率就会持续到合同结束。

Q:

“LPR+点数”和固定利率，选哪一种划算？

A:

我们先来看一张表格：

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如果房贷利率选择”LPR+点数“计价方式，那转换LPR参考值则是2019年12月20日发布的数据，为4.8%。

这也意味着，你在3月1日－8月31日，选择任何时间办理，加点数都是一样的。

采用LPR4.8%为参考值计算出的加点数，整个合同期都不变，变动的只有LPR。

比如你的房贷利率原来为7折，即是3.43%，这一数值比参考标准LPR4.8%少了137个点数，那么这个点数就伴随你整个合同期，未来变动的只是LPR。

房贷利率选择LPR+点数计价方式，到底划不划算？我们分别假定一个低于/高于参考LPR（4.8%）值的LPR数据来计算。

| 点击图片，可看大图

从以上表格可知，如果未来的LPR低于参考LPR（4.8%）值，那转换后的利率低于固定利率，就是划算的；如果未来的LPR高于参考LPR（4.8%）值，那么转换后的利率高于固定利率，则不划算。

再通俗点点说：若未来利率上行，选择固定利率会更好；若未来利率下行，选择“LPR+点数”利率更好。

值得说明的是，全球利率趋势都在走低，包括中国，而且2月28日，央行还表示：将继续推进LPR改革，引导整体市场的利率及贷款利率下行。

所以，建议贷款利率选择“LPR+点数”的计价方式。

| 近20年来，中国房贷利率走低趋势明显

Q:

选择“LPR＋点数”模式，如果LPR变化后，利率如何算？

A:

房贷利率计价方式为LPR+点数，其中“点数”固定不变，以后的房贷利率，只需将LPR换成最新的数值即可。

比如，你选择的是每年1月1日为新的定价日，那LPR参考的就是上一年12月20日发布的LPR数值。

Q:

如果房贷利率选择”LPR+基点“模式，期限如何选？

A:

按照央行规定，LPR重新定价周期最短为一年。

建议选择一年定价一次，因为目前处于降息周期，从长远看，利率走低是大趋势。

Q:

今年3月-8月签订的新房贷合同，什么时候开始实施？

A:

今年3月-8月签订的合同，LPR仍是参考2019年12月20日发布的LPR（4.8%）。

所以2020年房贷利率其实没变，仍和此前一样，新的变化要在2021年你重新选择的定价日开始。

Q:

3月1日起，转换业务可以去哪里办理？

A:

因为疫情影响，目前各大银行主要推荐线上办理，下面附上四大行的办理方法。

建行：目前暂未开通线下办理网点，可通过建设银行手机银行、网上银行办理业务。

值得注意的是，并非所有网上银行、手机银行都能办理，现仅支持有盾网银和通过我行柜台或个人网银（仅网银盾客户）开通的签约版手机银行办理。

农行：可通过农行掌上银行自助签约办理，后续会陆续开通线上办理网点。

没有开通掌上银行，或未办理过农行借记卡，也可在农业银行掌上银行注册办理。

中行：暂不开放线下人工受理渠道，届时可通过中行手机银行、网上银行办理。如有需要，也前往就近中行网点智能柜台办理。

工行：暂未支持线下人工办理，可通过工行手机银行、智能柜员机（预计3月中旬上线，以实际上线时间为准）、短信银行（预计4月中旬上线，以实际上线时间为准）、贷款服务行（可就近选择任意一家贷款服务行，无需到原贷款经办行，需要提前预约）办理。

好了，关于房贷利率转换的问题，如有疑问，欢迎留言讨论。

最后附上中行、工行和建行的通告原文（滚动查看全文）：

中国银行关于存量浮动利率个人贷款定价基准转换的公告

尊敬的客户：

为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，根据中国人民银行公告〔2019〕第30号要求，我行将于2020年3月1日起，开展存量浮动利率个人贷款定价基准转换工作，现将有关具体事项公告如下：

一、转换范围

2020年1月1日前我行已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人贷款（除公积金个人住房贷款外），均需进行转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可选择不转换。

二、转换时间

存量浮动利率个人贷款定价基准转换自2020年3月1日开始，原则上于2020年8月31日前完成。为保障您的合法权益，请及时向我行申请办理。

三、转换规则及渠道

自3月1日7时起，您可通过我行手机银行、网上银行申请办理存量浮动利率个人贷款（除扶贫小额贷款、创业担保贷款、国家助学贷款外）定价基准转换。为减少人群聚集，我行将视疫情防控情况，再行开放线下受理渠道。

您可将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形式（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率，在合同剩余期限内利率值固定不变。您只有一次选择权，转换之后不能再次转换。

存量浮动利率个人贷款定价基准转换为LPR，转换后的利率水平等于原合同当期执行利率值。加点数值等于原合同当期执行利率值与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平等于2019年12月相应期限LPR与转换日加点数值之和。自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与转换日加点数值重新计算确定。若转换为固定利率，转换后的利率水平等于原合同当期执行利率值。

线上渠道默认重定价周期为12个月，您可选择重定价日为次年一月一日或贷款放款日对应的每年对月对日。其他贷款要素与原合同一致。

存在共同借款人的贷款，转换申请需由主借款人提交，所有共同借款人需在主借款人提交申请第二日起7天内进行确认。

扶贫小额贷款及创业担保贷款定价基准转换仅能通过原贷款分行指定经办机构办理。办理时间另行通知。

国家助学贷款定价基准转换，待相关部门下发最新利率政策后办理。办理时间另行通知。

四、申请流程

线上渠道具体申请流程如下：

手机银行：登录手机银行，点击“贷款”，选择“转换LPR利率”按提示进行申请。

网上银行：登录网上银行，点击“贷款管理”，选择“利率转换”按提示进行申请。

如您有疑问，请致电95566客服电话或当地中国银行网点。

特此公告

中国银行股份有限公司

二〇二〇年二月二十九日

工行关于存量浮动利率个人贷款定价基准转换为LPR的通告

尊敬的客户：

根据中国人民银行公告〔2019〕第30号要求，为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。为协助广大客户做好存量浮动利率个人贷款定价基准转换工作，现将相关事宜通告如下。

一、总体原则

充分保障借款人合同权利和消费者权益，充分尊重借款人选择权，我行将在与您协商的基础上实行存量浮动利率个人贷款定价基准转换。如果您的贷款存在共同借款人，需要您及所有共同借款人均同意变更后，实施定价基准转换。

二、转换范围

2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人贷款（本公告所称个人贷款包括个人住房贷款、个人消费贷款、个人商用房贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款；不包括公积金个人贷款）。以下贷款可不转换：

（一）剩余贷款期限不足一个重定价周期的贷款，即原合同约定的贷款到期日早于下一次重定价日的贷款。

（二）循环期限已到期且剩余贷款期限不足一个重定价周期的循环贷款。

（三）固定利率贷款。

（四）经与公积金中心协商不转换的个人住房公积金转商业性贴息贷款。

三、转换规则

（一）定价基准。经银行与客户协商一致实施定价基准转换的，将原合同约定的利率定价方式转换为以相应期限LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），也可转换为固定利率。LPR的期限品种依据原合同贷款期限确定，原合同贷款期限在5年（含）以内的，参照全国银行间同业拆借中心公布的1年期LPR；原合同贷款期限在5年以上的，参照全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上LPR。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

（二）加点数值及利率水平。商业性个人住房贷款的加点数值等于原合同最近的执行利率水平与上一年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平等于原合同最近的执行利率水平。

除商业性个人住房贷款以外的其他个人贷款，参照个人住房贷款规则进行定价基准转换；其中，存在分次提款、循环情形的，对尚未提款的部分，转换后的当期执行利率水平不高于转换前利率。

加点数值在合同剩余期限内固定不变，自第一个重定价日起，在每个重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

（三）重定价方式。定价基准转换的同时可重新约定重定价周期和重定价日。其中，商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

四、转换渠道

为了便于您进行定价基准转换，我行提供多种受理渠道，您可结合自身情况合理选择。

（一）手机银行。我行手机银行支持“一键转换”，方便快捷，推荐您优先选择。如您尚不是我行手机银行客户，可下载中国工商银行APP，在线自助注册后办理定价基准转换。

手机银行办理路径：下载中国工商银行APP-登录/注册-最爱-全部-存贷款-利率基准转换-一键转换。

（二）智能柜员机（预计3月中旬上线，以实际上线时间为准）。请携带身份证前往我行网点通过智能柜员机办理，办理过程中如有疑问，可咨询网点客服经理。

智能柜员机办理路径：智能柜员机-贷款-利率基准转换-身份认证识别-一键转换。

（三）短信银行（预计4月中旬上线，以实际上线时间为准）。如您是借款合同中的共同借款人且在我行已预留可信手机号，在主借款人发起定价基准转换后，您将收到我行95588发送的定价基准转换确认短信，直接回复该短信即可完成定价基准变更确认。

（四）贷款服务行。如您确实不习惯使用自助渠道，也可以就近选择任意一家贷款服务行预约后办理，无需到原贷款经办行。办理时，需要主借款人及所有共同借款人携带身份证同时前往，如贷款使用户口本等其他证件办理，需一并携带。您可通过“中国工商银行客户服务”微信公众号点击“智金融-个人贷款”查看我行所有贷款服务行联系方式。

除贷款服务行以外，其他渠道需要主借款人先确认，再由共同借款人确认。除短信银行仅适用于共同借款人使用外，其他渠道主借款人及共同借款人均可使用。

五、转换时间

自2020年3月1日起，原则上于2020年8月3广州24小时私贷1日前完成。

六、温馨提示

（一）疫情期间请通过手机银行办理，确需线下办理的，请在疫情结束后前往办理。建议您避开定价基准转换初期及尾期的高峰期，在转换期内分散办理。

（二）相比贷款基准利率，LPR的市场化程度更高，更能反映市场供求变化情况，请自主判断是否转换定价基准，我行充分尊重您的选择权。

广州24小时私贷（三）定价基准变更后，自第一个重定价日起，将根据最近一个月相应期限LPR与变更时确认的加点数值重新计算贷款利率水平，请您届时关注还款变化并按时足额还款。

（四）公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款按照房贷政策执行。

（五）定价基准转换不收取任何费用，请不要相信我行以外人员的电话或短信。

（六）我行整理了存量个人贷款定价基准转换的常见问答，您可以通过“中国工商银行客户服务”微信公众号点击“智金融-个人贷款”进行查阅。

感谢您一直以来对我行的信赖与支持！

中国工商银行股份有限公司

2020年2月29日

中国建设银行关于存量浮动利率个人贷款定价基准转换的公告

广州24小时私贷尊敬的建设银行客户：

根据中国人民银行公告〔2019〕第30号，建设银行将于2020年3月1日起开始受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务。现就有关事项公告如下：

一、关于存量浮动利率个人住房贷款定价基准转换

（一）转换范围

2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款（包括公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款，不包括公积金个人住房贷款）。2020年12月31日前到期的贷款可不转换。

（二）转换原则

1.经借贷双方协商，可将原合同约定的利率定价方式转换为LPR加点形成的浮动利率，或转换为固定利率；

2.定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换；

3.等价转换，转换时点利率水平保持不变；

4.借款人有多笔房贷的，需要逐笔办理转换；

5.原借款合同有两个（含）以上借款人，需所有借款人意见一致且办理完成，才可完成转换。

（三）转换方法

1.转换为LPR加点形成的浮动利率

（1）加点数值的计算

加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR；加点数值可为负值；加点数值在合同剩余期限内固定不变。

（2）原合同借款期限在5年及以下的，参考1年期LPR；原合同借款期限在5年以上的，参考5年期以上LPR。

（3）在转换后的每个利率调整日，利率水平等于利率调整日前一日的LPR与转换时点确定的加点数值之和。

（4）经借贷双方协商，可约定利率调整日为每年的1月1日或贷款发放日在每年的对月对日。

2.转换为固定利率

转换后的利率水平等于原合同当前的执行利率水平，利率水平在合同剩余期限内固定不变。

（四）办理方式

1.办理时间

2020年3月1日至2020年8月31日。

2.办理渠道

在当前特殊时期，为确保客户身体健康，从2020年3月1日开始，支持客户通过建设银行手机银行、网上银行等两个线上渠道办理业务。后续将根据疫情防控进展情况，逐步开通线下渠道，支持客户到全国任一建设银行营业网点智慧柜员机（STM）、柜台、个贷中心办理业务，具体开通时间将另行通知。

3.证件要求

通过手机银行、网上银行（网银盾签约客户）办理的，需要完成电子渠道身份认证和验密操作。

通过智慧柜员机（STM）、营业网点柜台和个贷中心办理的，需要携带本人有效的身份证件原件；委托他人到营业网点柜台和个贷中心办理的，需要携带受托人的有效身份证件原件及公证委托书。

4.原合同有两个（含）以上借款人的办理

原借款合同有两个（含）以上借款人的，需所有借款人意见一致且办理完成，才可完成转换。

2020年3月1日开始，原借款合同的多个借款人可通过建设银行手机银行、网上银行分别办理业务。后续视疫情发展情况，原合同的多个借款人可携带本人有效的身份证件原件分别到全国任一建设银行营业网点智慧柜员机（STM），或一同前往营业网点柜台、个贷中心办理业务。

（五）存量浮动利率个人商业用房贷款定价基准转换

存量浮动利率个人商业用房贷款参照上述个人住房贷款的规则进行转换。

二、关于存量浮动利率个人消费经营类贷款定价基准转换

（一）转换范围

1.2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的个人消费经营类贷款，包括个人消费贷款、个人质押贷款、个人支农贷款、个人助业贷款等；

2.借款合同中利率定价方式为参考贷款基准利率定价，且利率约定为浮动利率的；

3.2020年3月1日起，已处于最后一个重定价周期的贷款可不转换。

（二）转换原则

1.经借贷双方协商，可将原合同约定的利率定价方式转换为LPR加点形成的浮动利率，或转换为固定利率；

2.定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换；

3.借款人有多笔个人消费经营类贷款的，需要逐笔办理。

（三）转换方法

1.转换为LPR加点形成的浮动利率

（1）加点数值的计算

加点数值由借贷双方协商确定；加点数值可为负值；加点数值在合同剩余期限内固定不变。

（2）原合同借款期限在5年及以下的，参考1年期LPR；原合同借款期限在5年以上的，参考5年期以上LPR。

（3）在转换后的每个利率调整日，利率水平等于利率调整日前一日的LPR与转换协议约定的加点数值之和。

（4）经借贷双方协商，可重新约定重定价周期和重定价日。

2.转换为固定利率

转换后的利率水平由借贷双方协商确定，利率水平在合同剩余期限内固定不变。

（四）办理方式

1.办理时间

2020年3月1日至2020年8月31日。

2.办理渠道

在当前特殊时期，为确保客户身体健康，从2020年3月1日开始，可通过关注“建行客服”微信公众号回复“LPR”详细了解转换规则、贷款基本信息及办理方式等转换事宜。疫情防控期过后，可到原贷款所在个贷中心办理存量个人消费经营类贷款定价基准转换业务。部分地区受疫情影响，当地个贷中心可能无法正常营业，具体恢复营业时间以当地政府疫情防控相关要求为准。

3.证件要求

（1）本人办理时，需要携带本人身份证件原件。

（2）委托他人办理时，需要携带受托人的有效身份证件原件及公证委托书。

特此公告。

中国建设银行股份有限公司

2020年2月29日

注：美泽按揭副总经理陈广雄对本文亦有贡献。