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到了年末，各个银行房贷政策悄然生变，北京近期房屋成交量可谓突飞猛进。根据北京房地产交易管理网的最新数据显示，11月份以来，北京二手房成交量已经突破2万套，单日平均成交达到了1031套，相比以往每天六七百套的成交量来说是大幅上扬，创下了历史最高记录。目前，对于二套房利率各大商业银行明显收紧，虽然各家商业银行在利率方面仍会根据客户情况给予不同幅度的优惠政策，但首付4成已成为不变的事实。首套房7折利率有些银行已经提高，但有些银行还在延续，而要求也相应提高了，同时在个人信用记录方面，银行会要求得更严，对于贷款买房者来说又是一道门槛。中国农业银行北京分行个人金融部刘用凯做客理财面对面为投资者详解了房贷全攻略。

●如何查询个人信用记录

据刘用凯介绍，个人信用信息是为银行发放贷款时，核实个人信息和个人还款能力时使用的，如果申请人存在贷款逾期等不良记录，银行就会慎重考虑他的申请，甚至有可能拒绝发放贷款。

准备贷款购房的人最好先查询一下自身的信用记录，了解一下情况，以免贷款时遇到很多问题，个人查询信用记录只需带上本人有效身份证件原件和复印件，再填上一份《个人信用报告本人查询申请表》，到中国人民银行征信中心，就可以查到自己的“个人信用报告”。

征信系统就是专业化的、独立的第三方机构，目前我国是中国人民银行为个人建立信用档案和基础数据库，依法采集、客观记录个人的信用信息，并依法对外提供个人的信用报告的系统。

●如何界定第二套房

很多购房人对第二套房的界定有很多疑义，究竟什么是第二套房，《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》银发[2007]452号对二套房做出了界定：

一、以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应提供更具当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其他均按第二套房贷执行。三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。

同时《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》指出非首套住房贷款必须同时满足自住、改善、普通住房三个条件方可执行首套房优惠政策。对于其他贷款购买第二套及以上住房的，最低首付款比例不得低于40%，贷款利率由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。目前北京个别商业银行根据自己的情况对房贷业务作出了适当的微调。

目前首套房7折利率在延续，但是对于二套房利率各大商业银行明显将钱袋“捂紧”了，各家商业银行在利率方面仍会根据客户情况给予幅度不等的优惠政策，但首付4成俨然成为各家银行的“硬杠杆”。

●优惠政策取消 省钱产品要选好

当前，大多数消费者需要借助银行贷款购房，而各家银行推出的房贷产品差别较大、优势各异。在当前低利率时期，贷款购房者应综合考虑家庭收入状况、风险承受能力等各方面因素，选择适合自己的房贷产品，以节省购房成本。

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刘用凯介绍，除了等额本金和等额本息两种房贷还款方式外，各家银行都还推出了不同形式的房贷产品。

“气球贷”， 一种新的个人住房贷款还款方式，贷款利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还，5年一个期限，但可以选择一个较长的期限，如30年来计算月供，减少月供压力。“气球贷”的实质是一种节省利息的还款方式。此类产品到期有一笔较大的本金需要一次偿还，因而适合资金实力较强的客户。

“存贷双赢”，将理财账户与借款人名下的一笔个人住房贷款相关联，然后根据借款人理财账户存款情况和贷款情况，按照约定为借款人计付理财收益，理财收益计算规则相当于一部分存款能够以贷款利率获得收益。

借款人在银行既有贷款又有存款，贷款按高利率支付利息费用，存款按低利率获得利息收入，为省息而提前还款的话，有新的资金需求再到银行贷款，则手续办理费时费力，且很难获得房贷的优惠利率。节省利息与资金便利两个需要之间存在矛盾。存款抵扣贷款，节省利息，丝毫不影响活期存款资金使用灵活性。

其实贷款人也可以将两款产品组合使用，办理“气球贷+存贷双赢”业务，这样可以节省10%左右的利息。

如李先生在农业银行申请了50万元个人住房贷款，并且自己名下的一存款账户长期存有父母的养老资金20万元。虽然想省利息提前还贷，但考虑到家庭备用金、子女教育金等资金需求，手中即使有闲置资金也不敢用来提前还款。

如果使用单一的“气球贷”，可以节省3.13%的利息，如果使用“气球贷+存贷双赢”的方式，可以节省13.42%的利息。不仅如此，李先生在还款期内的利息支出大大减少，月供也更少了，自己手中闲置的钱还可以更灵活地运用。

●找到省钱的还款方式

当前房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种。等额本金还款是将贷款本金平均分摊到每个月，同时购房者需付清上一还款日至本次还款日之间的利息；等额本息还款是把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月，购房者每个月还给银行固定金额。

从省钱角度看，等额本金还款方式优于等额本息，但是，选择等额本金还款，购房者在初期的还款压力会比较大。举例来说，以贷款50万元，期限20年，利率以目前人民银行公布的房贷利率标准水平5.94%下浮30%后4.16%为例计算，等额本金首月还款3816.67元，而等额本息首月只需还款3072.22元。

另外，浮动利率房贷与固定利率房贷相比，浮动利率房贷会更划算。以50万元5年期房贷为例，消费者如果选择固定利率房贷，每月还款额在1万元左右；如果选择浮动利率房贷，每月还款额不超过9700元，两者相差300多元。

所以，消费者在申请贷款前，要在充分了解各家银行推出的房贷产品的同时，货比三家，根据自身实际情况，选择更加适合自己的房贷产品，节约购房成本，使钱用得更经济。

●公积金更实惠

目前商业银行个人住房贷款已悄然收紧，而个人住房公积金贷款依然保持着较低的利率。5年以下（含5年）仅为3.33%，5年以上也不过才3.87%，远低于商业贷款。因此，相比较而言，公积金更加实惠，能办理个人住房公积金贷款的购房者最好充分利用公积金贷款。公积金比商业贷款的优势体现在以下几点：

优势一：利率低，利息差额大

针对于现在的国际形式和金融市场，各种贷款利率均有所下调，但公积金仍然保持着其购房贷款的最低利率3.87%的优势。在客户满足贷款条件的情况下选择公积金贷款的利息是最低的，最省钱的。

优势二：进入门槛低，正常缴纳都可贷

公积金只要是正常开户和缴存12个月以上，就可以申请贷款。对客户没有资信限制，并且贷款年限相对较长。现在商业贷款借款人年龄限制一般是不得超出65周岁，但公积金贷款的最长年限则可以贷到借款人70周岁。政策性住房开户并缴存一个月就可以申请贷款，且可以贷到9成。

优势三：没有首付成数和上浮利率的限制

有一套没还清的商贷也可以使用公积金正常贷款；而且没有使用次数限制，只要夫妻双方现在没有公积金贷款，就可以申请公积金贷款(以前的公积金贷款还清了，可以再次使用公积金贷款)。相对于商业贷款对二套、多套贷款的首付加成，利率上浮等政策，具有其无法比拟的优势。随着广大公积金缴存职工对公积金使用的认识,政府对公积金政策的不断倾斜和推广，公积金贷款将成为未来房贷的主流。　

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