信贷额度紧张的情况，正在目前的个人房贷业务中体现。进入2011年，不断提升的房贷首付比例和利率水平，以及坊间各类房贷业务或将继续收紧的传闻，让买房人的心一直被揪得紧紧的。

　　巧配资产 助力房贷理财

　　⊙记者 金苹苹

　　身处通胀时代，贷款人不管是提前还贷，抑或是将手头的闲置资金用来投资，以抵消利率支出并获得一定收益，都需要好好规划。一个好的理财计划，可以让投资者学会如何踩准时点提前还贷，并将资金投向能获得较高收益的投资品种。

　　银行理财专家指出，提前还贷的目的是为了节省利息支出，因此贷款人在提前还贷时，必须从这个角度来衡量资金支出的合理性。“进行提前还贷，贷款人最应该注意的是时间节点问题。”理财师李吉提醒。他指出，目前房贷中应用最多的是等额本息法和等额本金法两种贷款方式。这两种还贷模式，都需要贷款人在前期贷款本金额度较大的情况下，支付较多的利息。因此，贷款人如果要提前还贷，最好赶在还款阶段的前期，尤其是用等额本金还款法的贷款人，还贷初期的月供中，利息支出多于本金，故而那时提前还贷比较合算。但一旦还贷时间超过5年，银行业内人士都不建议贷款人进行提前还贷，“因为此时提前还贷，所偿还的部分实际上更多的是本金，对降低利息成本帮助不大。”

　　至于那部分手头闲置资金较多的贷款人，李吉建议他们可以考虑通过投资信托产品来增加投资收益。“目前房地产贷款收紧，开发商的资金链比较紧张，因此信托公司发行的房地产信托计划很多。”据介绍，目前该类信托产品的投资年化收益率都处于9%-12%以上的水平。因此如果手头资金超过100万，贷款人也不妨考虑一下投资此类产品。

　　当然，鉴于投资风险，李吉提醒投资者仍需仔细挑选那些风险控制较好的产品。“比如在产品的设计中，融资的地产开发商有将二级市场的股权做质押，一旦产品出现一定风险，可以保障优先受益人的权利。”

　　外资行房贷业务承压收缩

　　首套优惠利率难现

　　⊙记者 石贝贝

　　在严格调控背景下，外资银行个人房贷相关业务也承压放缓，之前用来吸引高端客户的“优惠利率”的说法也难以维系。记者昨日从汇丰、渣打、恒生等多家外资银行总行获悉，他们审慎看待房贷相关业务风险，严格执行国家对于首套、二套房贷的首付和贷款利率标准，暂不接受第三套及以上房贷业务。

　　具体来说，当前市场上，多数外资银行普遍称，执行首套房贷最低首付比例三成，贷款利率最低为基准利率的标准；二套房贷款首付比例最低六成、贷款利率为基准利率的1.1倍；暂不接受第三套及以上住房贷款申请等政策。

　　然而，目前并非所有外资行在首套房贷是否有优惠利率、以及最低首付是否提升等对外界有明确表态，因此，但是仍有不少购房者试图从中寻求优惠机会。

　　昨日，记者致电不同外资银行发现，之前外资行用来吸引高端客户的“优惠利率”目前也很难找到。某大型外资行人士告诉记者，以前首套房贷的优惠利率现在已经很少见，二套房贷款利率上浮20%-30%则非常普遍，“今年年初的时候，监管通知银行收紧新增信贷，我们只能尽量满足老客户需求，新贷款审批速度也放慢了，有些还慢慢拖着”。

　　事实上，外资银行对于房贷利率通常会有“根据客户资质和银行风险进行评估定价”的说法。然而，记者从数位大型外资行客户经理处得到几乎相似的回复，最近能够审批通过的首套房贷打折利率“很少，几乎没有”。

　　另据了解，在严格的宏观调控背景下，外资行房贷业务正呈收缩态势。恒生银行（中国）行长关燕萍近日接受记者采访时表示，今年一季度，该行房贷业务量的同比、环比数据均出现萎缩，无论对于中国内地客户、还是外籍客户的房贷业务都在缩减，这部分业务量占比在恒生本身也并不高。

　　在缩减房贷业务量的同时，恒生、东亚等银行高层近期在公开场合表示，今年将大力发展财富管理、跨境贸易结算、以及消费金融产品等业务，以提升其整体业务收入。

　　房贷门槛再紧 提前还贷需三思

　　⊙记者 金苹苹

　　近日，多个城市传出收紧房贷的消息，紧缩的信贷政策下，房贷首付比例的提高和利率水平的提升，直接影响了购房人的成本。那么，在这样的情况下，贷款人该如何应对呢？

　　房贷闸门持续收紧

　　自从广州私人借钱2010年楼市调控政策出台后，各家银行曾经接到监管层的口头通知，将首套房贷款的7折利率优惠提升至8.5折，首付比例也由两成提至三成。但今年以来，在信贷额度偏紧的状态下，银行更倾向于做高收益的业务，以便将有限的资源用在能创造更高收益的地方，个人房贷业务的门槛也开始越来越高。

　　而眼下，沪上的个人房贷业务正有持续收紧的趋势，特别是在中小银行层面，由于额度紧张，很多银行的房贷业务大幅收紧，个人房贷“一贷难求”。至于四大行，尽管对外宣称房贷按照政策规定实行，但据记者了解，实际操作中，不论是首付比例还是贷款利率水平，都面临更为严格的执行尺度。

　　“如果你是购买首套房，目前首付成数是三成，贷款的最低利率是基准利率，没有折扣。如果是二套房，首付比例是六成，利率要上浮10%。”当记者以购房人身份去建行某支行咨询的时候，信贷员如此答复。不仅如此，该信贷员还告诉记者，因为额度紧张，目前即便递交了申请，也不能给出具体的放款时间，“只能等，等额度出来才能放款。”

　　工行浦东分行的某位人士则告诉记者，“虽然有额度广州私人借钱，但是在首付比例和贷款利率执行标准上，银行目前是在按照较高的标准操作。”该人士称，“比如以首套房为例，现在普通的贷款人想要获得利率优惠是不可能的，除非是那些资质特别好的客户，或许可以给出一些优惠。而且在首付比例上，也提升到四成了。”

　　不仅如此，原先政策收紧，实际操作却暗中“放水”的现象，在银行层面已经被杜绝。多位银行业内人士告诉记者，目前购房人要申请贷款，银行首先要做的就是确认购买的是第几套房。“银行已经和房地产交易系统联网，确认是首套房，对比二套房在首付比例和贷款利率上，还能获得相对不错的‘待遇’，一旦查询结果显示是第三套房甚至多套房，连申请都不会接受。”

　　提前还贷三思而行

　　一边是房贷业务持续收紧，另一边却由于加息的影响，部分贷款人正在思考是否要提前还贷的问题。进入加息通道后，不断攀升的贷款利率，让贷款人压力陡增。“要不要提前还贷，成为现在客户咨询最多的问题，”前文中的银行人士告诉记者。但至于是否要提前还贷，业内人士给出的答案空前一致：“尽量不要提前还贷”。

　　“在信贷政策从紧的情况下，个人获得的房贷资金，其实是一种资源。”交通银行理财师李吉对记者表示。他分析，未来一段时期内，鉴于房地产调控是一个持续的过程，不论是房地产贷款或者房贷业务的收紧都将是一种趋势。而广州银监局公布的今年3月份广州市信贷运行情况也显示，广州市房地产贷款增速正在放缓。该数据显示，3月末主要银行房地产贷款余额为4872.04亿元，当月增加48.18亿元，环比少增22.27亿元；同比增长17.27%，增速同比下降14.8个百分点，房地产业贷款在政策调控和规模控制的双重影响下，增速自去年6月份以来持续减缓。

　　故而，在当前获得房贷相对较难的情况下，银行业内人士建议贷款人没有必要急着提前还贷。尤其是处于以下两种情况的贷款人，更是不用提前还贷。

　　首先，此前已经获得了优惠利率的贷款人，无需提前还贷。银行人士指出，由于此前已获得了优惠利率，因此即便今年以来已经有两次加息，按照目前的利率水平看，即使只有8.5折利率优惠，年化利率为5.78%，比起提前还贷的成本，该利率水平依然具有优势。而银行人士也帮忙算了一笔账，按照目前的加息情况推算（5年期以上贷款加息0.2%），如果再加息6次，5年期以上的贷款基准利率为8.0 %，获得8.5折利率优惠的贷款人，仍可以享受到6.8%的利率，和目前的利率水平持平。故而眼下享受了利率优惠的贷款人根本无需提前还贷。

　　而另一种情况，则是那些手头资金有较好投资渠道的贷款人，即便没有享受到贷款优惠利率，银行人士也建议不要提前还贷。“在通胀压力加剧的时候，投资者最好的方式是进行投资，让资金保值增值。而适当的负债，从理财的角度来看，是有利于贷款人的。”李吉指出，由于通胀的原因，贷款人的借款成本会被抵消一部分，因此目前即使负债，贷款人也大可不必着急提前还贷。而目前，虽然A股市场维持震荡走势，但银行提供的理财产品的收益率却随着加息在上涨。统计数据显示，目前市场上发行的超短期理财产品，收益率水平都维持在一个较高的水准上。以投资期为1个月以下的产品为例，今年一季度的平均收益率水平是3.33%。“这就意味着，投资者如果在股市震荡时将部分资金投资这些短期理财产品，不仅保障了流动性，更获得了不错的收益。一旦股市机会来临，就可以继续入市。”

　　而部分优质基金的表现也不错，特别是债券基金，其业绩回报较稳定，去年债券型基金收入颇丰，整年盈利58.77亿元，比2009年同期增长了42.99%。故而这类产品也是投资者可以考虑的投资对象。