任志强

　　2014年7月14-17日，博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会将于海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会将以：“回归‘新常态’：结构化调整与经济再平衡”为主题，邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议。

　　华远地产董事长任志强在主题演讲中表示，房地产市场产生泡沫的原因一是中国人购买境外资产总量达2000亿，导致资金转移海外；二是保障性住房产生的挤出效应。

　　他具体说， 1—5月份中国人购买境外的资产是2000亿，这部分人的资金转移到海外了。信贷政策来说，个贷政策产生的挤出效应是巨大的，因此国内房地产市场受到了影响。

　　第二，保障性住房产生的挤出效应，或者是棚户区产生的挤出效应，2012年落实棚户区的政策，2013年执行，2014年供应量迅速的增加，这就是保障性住房和棚户区住房。

　　再看看利率，相对于房贷优惠利率，现在执行的利率要增长20%，如果开发商将100万的房屋卖到90万，买房的人要支付110万，所有开发商的降价都变成了银行的利润。实际销售额并没有因此少付一分钱，除非购房者有一次性购买付全款的能力，否则都被银行吃掉了。银行整体发展的过程中，非要央行直接出面告诉四大银行，要给老百姓一些优惠，实际的情况是怎样，所有的银行似乎都不买央行的帐，因为央行管不了谁当行长，而是银监会管得了，银监会不说这个话，他们希望银行赚更多的钱，因此利益集团导致很多人丧失了住房的购买力，这个挤出效应是非常大的。因为银行的贷款太黑了，因此导致相当一部分的人被挤兑出去了，我们的需求减少了，因为房贷。如果说美国的房贷是2.5%/年，德国是3.5%/年，英国是3%/年，中国是7%/年，相对而言，我们要比资本主义国家黑得多得多。

　　任志强还指出，保障性住房建设和棚户区改造总量增加，这会对市场产生强大冲击力。

　　大量保障性住房由开发商建设，但是无法从统计局的报表中将保障和非保障分开，去年的20多亿平方米有10多亿是保障性住房，按照40%计算，也有8亿多平方米是保障性住房。这样将一部分的刚需挤出去了，一部分的刚需变成了观望。比如说北京2000多万的保障性住房有多少人报名，100户抽签一套，北京一年就卖10多万保障性住房，20多万户不进入市场，如果中签就发财了，3次不中签就会进入商品房市场。从中看得到，挤出效应非常大，现在预计是3600万保障性住房，1200万棚户区改造，两者加起来是4800万套，总量可能还会增加。在五年之内，一年有1000万套保障性住房，一定会对市场产生强大的冲击力。

　　以下为演任志强讲话广州私人放款内容：

　　任志强：钟伟先生虽然不同意我上涨的观点，但是城镇是不可避免的观点，中国是否有泡沫，我认为是没有的。我们可以看看其他的国家，已经发生的城镇化的过程，从50%到70%的比较过程中，在非公有化的过程中，他们用了40到50年的时间，但是我们可以看一看日本和韩国的情况，他们在工业化迅速提高的过程中，把城镇化的人口从50%提高到70%之间的速度和时间大大的缩短中国会是怎样的情况，城镇化的速度和进展过程，跟我们要讨论的方法论是密切相关的。中国1978年到现在，从20%的比例提升到30%，大概是15年的时间，这是非常缓慢的过程。1995年的时候是20%左右，中国在此之前改革的速度比较慢，因此十一届三中全会让农民工解放出来，让大家开始进城，或者是以农业为主的行业。40%的城镇化我们用了六、七年，45%到50%我们用了二、三年，超过50%到60%我们用了9年的时间，每年增加3%的城镇化。2020年中央广州私人放款要求达到60%的城镇化，我估计2018年就可以实现，2030年城镇化率达到70%，我估计2025年就会实现，会提前5年，现在的经济学家也在说，中国的城镇化率因为改革的问题而逐渐放缓。

　　因为农村的劳动力在目前的阶段，就业人口出现了下降，农村剩余劳动力减缓，我不太同意这样的观点。城市化发展的过程是总体经济发展的过程，如果我们能够保证6%到7%的增长速度，无疑这种城镇化的发展速度是不可避免的，不要认为10%才是增长的，我们看看德国、美国等发达国家，他们每年2%到3%也是迅速的增长，差别在于，大城市的城镇化率超过了60%，二线城市达到了50%，三线城市的城镇化率是30%左右，为什么说房地产在一、二线城市之间出现了分化，这跟城镇化率有关。城镇化率不断提高的时候，持有的物业不断的提高，买卖物业比例不断的下降。城镇化率逐渐提高的时候，持有物业不断的提高，以持有物业和商业物业为主。人口增长的过程中，持有物业也是不断提高。

　　有一种观点说，人口不断的增长，我们无法在城市中生存。我们发现北京的人口不断的增加，人口密度处于全国第一，北京还有很大的余地，即使广州也是这样的情况。陕西只有广州一个城市，因此城市人口密度是最高的，如果详细的分析的话，只是认为一、二、三线城市人口密度最高，为什么这些城市人口如此的拥挤，因为核心区的人口密度很高，北京的情况远远超过伦敦、纽约、东京，甚至超过了香港，达到了4万/平方米，除了核心区之外，不是这样的形成，因为北京有天安门、中南海、故宫等等，大型阻碍交通的建筑，核心区出现了一些问题。

　　是不是城镇化的过程中，所有的城市都是这样的，不是的。从我们国家来看，1990年的时候，城镇建设率是1.9万平方公里，现在是4万平方公里，农村宅基地大概是17万平方公里，是城市的4倍以上，尤其是90年后，城市人口不断的增加，农村人口不断的增加，但是农村的宅基地不断的增加，从12万平方公里增加到17万广州私人放款平方公里，增加的速度比城市所有建筑发展的速度还要快，因为我们的户籍制度和土地制度不合理造成的。

　　我们可以看到从1990年开始，城市建城区增加了3.5倍，但是人口增加了2.2倍。远远超出了城市建城区的需要，如果将建城区的情况改善会是怎样的，所有讨论的问题，包括十年来房地产存在的问题不存在了。1960年的时候，全世界城市中居住的人口不到10亿，1950年是7亿人口，现在是多少人口，到1980年我们看到千万以上的城市不断的增加，现在城市的人口是39亿，中国还要增加3亿，印度要增加4亿，尼日利亚要增加2亿，三个国家就要增加9亿的城市人口。在1990年的时候，我们看到，世界上超过1000万的人口是10个，到了2000年达到了28个，为什么增加了18个千万以长的城市人口，全球来说，亚洲最多，占了16个。其他洲分别是一、二个。

　　人口最多的东京已经达到了3800万人，东京在20年前就已经开始出现了的房产泡沫，当时的城市人口是2000万，现在变成了3800万人，东京开通高铁的时候，希望将东京的人口转移到大阪，结果大阪的人口到了东京，因此东京开始严格的限制，就像中央提出的大城市的人口要严格的限制，结果东京的人达到了3800万人。我们认为中央政府有政治的能力，全力限制人口。没有看到经济自然增长的过程中，城市在不断的发展，如何想禁止都止不住，有60亿人口会进入城市的，到2025年的时候，中国的城市化率超过70%的时候，世界的大城市也会增加很多个，中国千万人口城市也会不断的增加，尽管我们不想这样发展，实际上人口调查也是这样的。人口增加的过程中，房屋盖得更加的多，人口不变的情况下，家庭小龄化，三口以上的人口占到了70%，过去只有40%，在五口到六口之前，十年间增加了很多，三口以上的家庭数量增加很多，家庭的总数量迅速的增加，不是人口数量，而是家庭数量，例如二个人的家庭，离婚后就变成了两家，基数增加了一倍，这个因素是未来房地产发展过程中导致住房增加和存量关系的条件。

　　经济学家讨论存量的时候常常忽略了一个问题，认为现在新建的面积中有巨大的存量，因此将2009年到2013年销售面积和竣工面积列了出来，可以让钟伟先生重新的认识一下。销售面积是55亿平方米，竣工面积是43亿平方米，销售面积比竣工面积多了10亿平方米。注意，竣工面积不是都可以销售的面积，15%到30%是不可以销售或者是没有列入销售的面积，比如说车库、人防、机房，送给街道办事处的各种配套住房等等。如果扣除了15%后是怎样的，我们又多出了6亿平方米，我们再进行计算，竣工面积还有一部分是不卖的房屋，例如将大量的房屋用于出租。现在我们出租的面积大概有12亿平方米，大连万达有多少，竣工面积有多少是已出租面积。再扣除以后我们可以看得到，钟伟先生现在讲现在有5、6亿平方米的新开工面积，按照去年的存量计算有56亿平方米，现在预售的面积超出了24亿，还剩下不到30亿，再扣除15%不可销售的面积和已出租的面积，因此不用，这里面还包括保障性住房的面积。50多亿平方米的面积需要卖五、六年才销售完吗，可能早就卖完了，安徽合肥最近有一个报告，你们可以在互联网查询到。安徽政府说，我们不取消限购，因为没有房可以卖，所有的在建房屋都已经销售完了。这个数字告诉我们，为什么历年竣工面积不断的下降，过去30%的面积是竣工面积，现在如果扣除了当年新开工的面积，从34%下降到24%，如果计算当年新开工的面积，只有15%的话，只有900万套，新开工面积有很多，或者是新开工或者是没有建设，意味着大部分面积是停工的，例如一个开发商报了30万，可能分3年开发，因此无论如何都无法计算出竣工率的。如果只有15%的竣工率，说明这个楼要六、七年才可以建成。因此从统计数据来说，我们无法找得到有如此多的竣工面积，否则我们的投资怎么会下降了。

　　今年的销售到底减少了多少，销售额大概减少了8.5%，相当于2000亿，你们再看看，贷款增加了16.5%，也是2000多亿，销售面积下降了7.8%，相当于2800万平方米，去年销售了13亿平方米，2800万平方米就难住我们了吗？我不觉得。我也不像大家认为的那样，2000多亿大家就没有钱了吗。有一些想在房地产捞一把的非房地产公司，迅速的进入，现在想迅速的退出。这一比例是相当大的，我认为接近总量的25%，为什么有这么大的量，他们在大量的转让，他们没有公司，只有几个投资人，弄一块地和一个项目，就想趁机发财。导致去年我们的开工数量很大，也导致去年投资的增长很快，占比是非常大的。