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1．为什么要将存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR？
答：2019年8月17日，人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告。目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。
为进一步深化LPR改革，人民银行发布了〔2019〕第30号公告，推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换，让贷款利率在该降的时候降得下去。
转换范围
2．“存量浮动利率贷款”包括哪些贷款？
答：所谓“存量浮动利率贷款”，是指2020年1月1日前银行已发放的、和已签合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款。
3．商业性个人住房贷款是指哪些房贷？
答：“商业性个人住房贷款”指银行用信贷资金向购买各类型住房的自然人发放的贷款。
“商业性个人住房贷款”这个说法，主要是相对于政策性的“公积金个人住房贷款”的概念。
4．公积金贷款是否需要转换？
答：目前不需要。
5．组合贷款是否需要转换？
答：组合贷款中的商业性个人住房贷款需要转换，公积金贷款仍按照原公积金贷款利率政策执行。
6．我是2019年11月办的商业性个人住房贷款，那就是说要转换啰？
答：不一定。这个时间点办的贷款，有可能已经是以LPR为基准的了。所以具体判断可以按照下一问的标准来进行。
7．怎么判断自己的房贷是否需要转换？
答：如您的房贷同时符合以下5点，那就是需要转换的：
8．感觉自己的房贷利率好久没变过了，应该是固定利率的吧？
答：不一定，具体还是要看借款合同。由于贷款基准利率近几年来几乎没怎么变，所以即便是浮动利率合同最近几年利率也大多数没变。
所以，即使是房贷利率一直没变，也不能直接判断是固定利率合同。建议还是按照上面的标准来判断。
9．固定利率合同，可以转换为LPR吗？
答：不能。这次央妈没给安排。
10．我有好几份房贷合同，是要一份一份转换吗？
答：是的。定价基准转换是合同变更行为，一份借款合同对应一份变更协议，因此需要逐份办理。
转换方式
11．具体可以转换成什么？
答：有两个选择，一是转换为LPR定价，二是转换为固定利率。
12．转换为LPR好，还是转为固定利率好？
答案几乎100%确定，选浮动！！
如果选择转为LPR，市场化程度更高，如LPR降低，合同重定价后可以享受到降息带来的优惠。转为固定利率，利率水平将保持不变。
所以答案也呼之欲出：选会浮动的LPR，而不是固定利率，因为中长期利率大概率是往下的趋势，趋势取决于中国未来宏观经济走向。当前中国及全球都处于经济下行通道，最新的美国10年期过债收益率跌破0.75%。随着经济降速、房地产行业的持续调控、地方政府隐性债务逐步规范，以及刚兑的逐步打破，整体利率水平势必将趋于回落。
根据当前的经济形式，未来几年降息幅度比较大，笔者预计未来2-3年大概率会达到80-100BP降息幅度。
13．转换后还可以重选么？
答：定价基准只能转换一次。转换完成后不能反悔，也不能再次转换成另一种。
14．可以不转换么？
答：央行的文件理论上只对银行有强制力。不过国家正在推动利率市场化改革，促进贷款利率“两轨合一轨”，贷款利率定价参考LPR是大势所趋。
15．重定价周期和重定价日怎么选？
答：重定价周期当然是选择最短的，这样可以尽量多的享受未来降息。这个应该不需要思考的问题。
重定价日相信大部分人可能选择1月1日，选择1月1日的好处是2020年接下来的降息可以更早享受（从当前环境看，2020年至少会有30-40BP降息），但是这个选择在往后年份里，可能并不划算。一旦降息空间结束，利率进入正常的上下波动环境，可能避开一季度最佳选择，具体参见文章《 房贷LPR转换的第二道选择题 ——重定价日的选择 》。
16．一旦操作转换，房贷利率就会发生变化吗？
答：不是的。无论是转换为LPR还是固定利率，此次转换后，贷款利率都是原合同最近的执行利率水平。也就是说，假如老王的房贷转换前利率水平为基准利率打九折4.9%×90%=4.41%，转换后还是4.41%。当然，如果是选择转换为LPR，那到下一个重定价日可能就会改变了（下一个重定价日很多人会选择每年1月1日）。
17．需要在什么时候办理转换？是否可以9月份以后再转换
答：2020年3月1日至8月31日之间可以申请办理。
严格说来，延后至9月以后并不违法违规。但是届时的转换政策是和现在相同还是发生变化，银行是否还支持在线办理等等，都是未知数。目前的转换政策笔者认为还是央行给了按揭贷款的个人比较大的政策支持，政策窗口期一过，银行完全可以按照自己口径转换，从而不利于贷款人利益。所以笔者强烈建议8月底之前办理转换。
18．借款人是否可以申请转按揭？
央行在其问答中明确：依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，商业银行严禁提供个人住房贷款“转按揭”业务。
重新协商的条款包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率；但肯定不能改变融资金额和变更银行。
很遗憾，笔者认为不能转按揭在利率下行的长周期中实际上对大多数贷款人并不利。5年期LPR实际上就对两类融资 影响比较大，一类是房贷，一般期限20-30年。另一类是期限较长的政府基建和政府平台融资，此类融资期限也在3-10年，未来所有这类融资也要按照LPR进行加点定价，如果5年期LPR央行摁着不让报更低价格，是不是政府融资平台也要忍受更高成本呢？人家政府平台融资最大的好处就是可以申请债务置换，而且明确规定了对隐形债务置换只能是用更低的贷款利率置换原先债务，也可以跨银行进行置换（实际上和转按揭很类似）。
整体上其实意图很明显，房贷借款人的融资成本不能太低。房住不炒的整体定调到了央行这个层面，基本上一套房和二套房都进行了严格的利率管制。
选择一：固定利率
19．房贷利率怎么转换成固定利率？
答：如果转换为固定利率，那就会固定为原合同最近的执行利率水平。也就是说，假如现在房贷利率是4.41%，转换为固定利率后就一直是4.41%了，一直到贷款还完。
当然，LPR的变动和这份合同也就没关系了。
选择二：LPR
20．LPR是什么？
答：LPR是现在银行贷款利率定价的主要参考基准，也就是说LPR取代了原来的贷款基准利率。
LPR由各报价行根据本行对最优质客户的贷款利率，以MLF加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心（CFETS）计算得出并公布的基础性贷款参考利率，是银行贷款利率定价的主要参考基准。
21．和原来的贷款基准利率相比，新LPR有哪些关键变化？
答：主要有五个方面的变化：
22．LPR报价行都有哪几家？
答：目前共有18家报价行：工行、农行、中行、建行、交行5家国有大行，中信银行、招商银行、兴业银行、浦发银行、民生银行5家股份制银行，广州银行、台州银行2家城商行，广州农商行、广东顺德农商行2家农商行，渣打银行、花旗银行2家外资银行，微众银行、网商银行2家民营银行。
23．LPR有哪几个期限品种？
答：LPR目前有1年期和5年期以上两个期限品种。一般贷款都是参考1年期LPR，房贷主要参考5年期以上LPR。1到5年之间贷款利率银行可以在两个LPR品种中二选一。
24．LPR在什么时间公布？
答：自2019年8月20日起，每月20日（遇节假日顺延）上午9时30分公布。可在CFETS或人行网站上查询。网址为：www.chinamoney.com.cn中的“贷款市场报价利率”栏目或www.pbc.gov.cn首页右侧“贷款市场报价利率（LPR）”栏目。
25．LPR定价和贷款基准利率定价的计算方式有何不同？
前者以LPR为定价基准，加点计算借款人的实际支付利率。后者以人行公布的贷款基准利率、浮动比例计算借款人的实际支付利率。
例如：在LPR定价方式下，一笔20年期的个人住房贷款，经借贷双方协商，确定在LPR基础上加55个基点（即0.55%），若5年期以上LPR为4.85%，借款人实际支付利率为5.4%（=4.85%＋0.55%）。
在原来贷款基准利率定价的方式下，同一笔个人住房贷款，协商确定贷款利率为基准利率上浮10%，若5年期以上基准利率为4.9%，借款人实际支付利率为5.39%（=4.9%×（1＋10%））。
如何转换为LPR
26．房贷利率怎么转换成LPR？
答：很简单，就是“等价转换”。房贷利率的绝对值在转换前和转换后是一致的。
所谓的转换，就是用现在的利率水平倒算出加减点数，就可以将原来的“基准利率上下浮动”（做乘法）的模式转换为“LPR+加减点数”（做加减法）。
27．什么是加减点数？
答：下面这个公式能够比较明确地看出加减点数的由来：
对于每一份已经转换好的房贷合同而言，其加减点数都是一个常数。也就是说，一直到这份贷款到期还清，这个数值都是不会变的。
转换后的房贷利率，以后就是跟着LPR的变化而浮动的。
28．加减点数怎么算？
答：通过前一问我们了解了公式，那么算法就自然也知道了：
加减点数=现在的利率水平-2019年12月发布的LPR
例如，老王的房贷是20年期，现在的利率水平为基准利率打九折（4.9%×90%=4.41%）。即转换前的房贷利率是4.41%。
因为房贷是20年期，所以参考2019年12月发布的5年期LPR4.8%。
若老王选择转换为LPR，在转换时点的计算公式为：
转换前的房贷利率= LPR（2019.12）+加减点数
广州私人短期借款4.41%=4.8%+加减点数
加减点数=4.41%-4.8%=-0.39%=-39BP
29．计算加减点数时，为什么参考五年期LPR？
答：LPR有1年期和5年期以上两种。若原来的贷款期限是5年以上的（如20年期、30年期），那就参考5年期以上LPR；若原贷款是5年及以下的，才会参考1年期LPR。
30．我的房贷是20年的，但现在只剩2年了，应参考哪个LPR？
答：LPR的期限品种依据原合同期限确定，而不是剩余期限。
如果房贷原来是20年期的，在转换时点就要参考5年期以上的LPR。
31．加减点数会因办理日期不同而不同吗？
答：不会。
加减点数是统一使用2019年12月20日发布的LPR，根据您现在的利率水平来进行倒算的。2019年12月20日发布的五年期LPR为4.8%
所以，加减点数=现在的利率水平-4.8%
因此，对同一笔房贷，无论在3-8月之间的哪一天办理转换，算出的加减点数都是一模一样的。
广州私人短期借款32．现在LPR降低了，转换后利率是否也会降低？
答：不会。贷款利率要等到重定价日才会调整。
重定价日一般是每年1月1日或贷款发放日在每年的对应日期。
33．重定价周期一般为多长？
答：一般为一年。
34．重定价日可以自由选择吗？
虽然很多银行在其官方公告中表示可以选择重定价日，其原表述为“定价基准转换的同时可重新约定重定价周期和重定价日”，但在实际操作中不一定是这样。一般重定价周期都是1年，重定价日是在每年1月1日或贷款发放日的年度对应日之间二选一。
35．重定价日如何选？
答：刚刚已经说了，大部分银行将重定价日，限定在一般为每年1月1日或贷款发放日的年度对应日。那么这两者之间又应该如何选择？
还是用刚才老王的例子：
老王的房贷是20年期，原合同利率水平为基准利率打九折（4.9%×90%=4.41%）。
转换后的加减点是-0.39%【具体计算方式看前文】
即老王这份合同的房贷利率=五年期LPR-0.39%广州私人短期借款
现在的五年期LPR已经降到了4.75%，低于转换时的固定值4.8%。今年预计也大概率是一路向下的趋势。
也就是说，一旦重定价，那么房贷利率就跟着降。如果老王现在就到了重定价日，那么利率马上就变成4.75%-0.39%=4.36%。
这样一来就很明显了，只要比较一下，转换日是距离明年1月1日近，还是距离下一个贷款发放日的年度对应日近——哪个近选哪个。
假如老王的贷款发放日的年度对应日是11月11日，那自然就选这个日期，毕竟可以提早一个多月降低利率嘛。
36．贷款是9月20日发放的，重定价日也选了9月20日，重定价是参考9月20日公布的LPR吗？
答：对于20日当天发放的贷款，贷款利率的定价基准以上月20日（遇节假日顺延）公布的LPR为准。所以应该是参考8月20日的LPR。
37．转为LPR后利率如何调整？
答：在转换后的每个利率调整日，利率水平=利率调整日前一日的LPR＋转换时确定的加减点数。
接上例，老王的房贷利率约定于每年11月11日调整。在2020年11月11日，利率水平会随LPR的变化而调整，如果2020年10月20日发布的五年期LPR下降为4.7%，那么利率水平相应调整为：
4.7%（2020年12月20日发布的LPR）＋（-0.39%）（转换时确定的加减点数）=4.31%。
以后每年1月1日以此类推。
38．LPR每月公布，我的房贷利率是否也每月调整？
答：当然不会。房贷利率只会在重定价日调整，参考的是重定价日前一月20日公布的LPR。
39．如果LPR下调，每月还款额会不会减少？
答：由于房贷利率只会在重定价日调整，所以LPR的降低不会立即体现在还款金额上。但如果合同到了重定价日，接下来一年的利率改变后，每月还款额才会发生变化。
办理渠道
40．有哪些渠道可以办理转换？
答：大部分银行都有在线办理渠道。当然具体还要看各个银行的安排。这里是对一些主要银行的简单汇总：
41．是不是所有银行都得自己网上或者去网点办？
不是的，一些银行会直接将在转换范围内，没有任何操作的存量房贷客户的定价基准，统一批量转换为LPR。比如：
在上述情况下，如果本来也就想直接转成LPR的，那就不需要操作了。
当然，上述银行也支持客户主动选择。
42．我想疫情过去后到网点办，可以不回到原来的贷款行办理吗？
答：对于物理网点可以办理的银行，大部分都支持客户在就近网点办理。不过还是建议在办理之前联系银行了解具体情况，以防万一。
证件要求
43．转换操作可以找人代办吗？
答：一般线上渠道办理，只能本人操作，不能代办；视疫情发展情况、开通线下渠道后，如有特殊情况，可以找他人代为前往现场办理。
44．代办需要什么材料？
答：委托他人到现场办理的，至少需要携带受托人的有效身份证件原件及公证委托书。具体应咨询对应银行。
45．借款人属于以下特殊情形时，待线下渠道开通后，如何代办？
答：各家银行一般会有相应的材料要求，具体应咨询对应银行。这里以建行的要求为例：
（1）16周岁以下中国公民：由其法定监护人代理，监护人应提供本人有效身份证件、监护人资格证明及借款人身份证或户口簿；
（2）服刑羁押人员：应提供经公证的借款人本人授权文件（包括代理人姓名、身份证件名称及证件号码、授权意向、签字、有效期等内容）、服刑羁押证明文件、借款人及代理人有效身份证件；
（3）重病症或无自理能力人员：由其法定监护人代理，监护人应提供本人有效身份证件、监护人资格证明及借款人身份证件；
（4）被人民法院宣告失踪的：由财产代管人提供人民法院裁决书和财产代管证明及代理人有效身份证件办理；
（5）借款人死亡的：由合法继承人提供公证部门或人民法院的继承权证明书或裁决书，出示合法继承人有效身份证件办理；
（6）出国人员：由委托代理人持借款人及代理人的有效身份证件、有权机构出具的出国证明或经公证的授权代理书办理。
其他
46．房贷有共同借款人，如何办理？
答：有的银行是要求所有共同借款人分别办理转换且选项一致；还有一些银行要求所有共同借款人需在主借款人提交申请后一定期限内进行确认。相同点是所有的借款人都要参与操作。当然具体依然要看各个银行APP的设置。
47．原借款合同的担保人（抵押人、保证人）是否需要参与办理？
答：一般不需要。仅原合同的借款人办理就可以。如您有特殊需求，可以联系这笔房贷的贷款行咨询。
48．转换是不是办理后实时生效？
答：一般情况都是实时生效。不过如果贷款存在共同借款人，需要所有共同借款人都办理了转换/所有共同借款人都在主借款人发起变更的后完成确认（具体细节因各个银行规定而异），转换才能生效。
49．房贷已签订借款合同还未发放，如何办理？
答：一般可以等到贷款发放后办理转换。
50．个人商业用房贷款怎么转换？
答：多数银行“个人商业用房贷款”会比照“商业性个人住房贷款”的规则转换。
参考：
中国人民银行公告[2019]30号、6家国有大行及12家全国股份制银行的转换公告
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