买房贷款是什么？

如何合理申请？

申请下来之后要做什么？

买房贷款，是很多购房小白头痛的问题

下面我们就来给大家介绍一下吧~

一、认购

首先，购房者应慎签认购书。

认购书是商品房买卖的预约合同，是独立合同。签认购书时常会引发一系列纠纷，具体表现在购房者要收回定金，而发展商却不一定会退还。

因此，为避免过多的麻烦，购房者在决定买房，可以向发展商提出看正式合同样本，在觉得正式合同可以接受的情况下，再签署认购书，以免被套牢。

以下是签订认购书注意事项

1、规避受牵制条款。如果购房人自己想签订认购的话，则要避免认购书中的受牵制条款。

前些年的认购书中往往有这样的条款：购房人在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。但不签合同的原因有很多种，其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错就归结于购房人。但因为该条款的存在，开发商往往以此威胁购房人。如果由于各种原因必须签订认购书的话，应当避免该条款的出现。建议购房人要求签订认购书示范文本，该文本充分保护了购房人的利益。

2、购房者不要与开发商约定预付款或认购金予以“没收”、“不予退还”等条款，这种条款实际上针对购房者单方违约的违约金条款。开发商这里有个圈套，购房者只要没有与开发商签订正式买卖合同，不论什么原因都算购房者违约，开发商就要没收认购金，不予退还；

3、不使用模糊概念，在认购书对于价格条款的约定，不要使用“均价”，“优惠价”“折扣价”等，而要准确到单价的具体数额；

4、开发商答应为购房者保留价格或房号的，要将保留承诺写进认购书，如此价格保留10天，此房号保留10天。此时还要注意，这种保留是开发商的单方承诺，如果开发商没有兑现承诺应该承担违约责任，不要把这种保留签订成购房者在10天之内必须购买的义务；

5、注意认购协议书中权利义务的对等性。合同中体现的基本原则就是自愿平等，换个角度说，即各方当事人应当在认购协议中规定必要的义务，双方的义务都是围绕合同目的的实现而确立的，任何一方的义务不能过多也不能过少。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。

6、在签订《认购协议书》时，购房者应对开发商提供的格式条款进行认真审查，适当补充完善，将定金的约定范围加以调整，从根本上将《认购协议书》与房屋买卖合同区别开，使之独立。这样才能真正保护购房者的合法权益。

二、定金与订金

买房时，购房者通常会被告知要交订金或定金，但两者究竟有何区别，许多人却傻傻分不清楚，类似的专业的房产经纪人关于这些房产相关的专业术语你一定要熟记于心。

首先，先回答一下大家最想知道的问题：订金和定金，哪个能退？

答案是订金！

订金和定金两者定义不同，具备的作用也不同，因此产生的结果也就不同。

定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。

商品房交易中，购房者履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若购房者没有履行合同，则无权要回定金，相对的，若开发商不履行合同的，应当双倍返还定金。

而订金并不是一个规范的法律概念，不具备担保性质，它具有预付款的性质。

若购房者不履行合同义务，可向开发商要回订金；相对的，若开发商不履行合同义务，也无需双倍返还订金，不具有明显的担保性质。

就是说，你给了定金就必须要履行买房的约定，如果不履行的话，则是违约，定金将不予退换！

三、付款

付款的首付有分首套房和二套房，付款方式可以选择全款付款和按揭贷款。

交首付：在签订认购书的时候会有说在规定时间内要交首付，首付需要付多少？就要看你是首套房还是二套房了。

全款付款和分期付款就不谈了，一个比较豪，一个比较特殊，咱们重点讲一下按揭贷款。

按揭付款：在确定了自己需要办理按揭买房后，集齐资料到楼盘按揭部办理。首先要知晓购房贷款的流程。

1、要到银行填写《个人房屋贷款申请表》，开发商一般都会与一家或几家银行签订合作协议，因此到与开发商有协议的银行办理按揭贷款协议，这样手续会方便些。带齐首付款收据、《商品房买卖合同》、身份证、本市户口簿（非本市户口提供一年以上暂住证明）、收入证明等原件及复印件到银行填写《个人房屋贷款申请表》。

2、我们在银行审查按揭贷款申请，信贷人员对申请人提交的材料进行审查和逐级审批，如果认为符合银行的贷款条件，会通知申请人签订《个人房屋按揭贷款合同》，合同期限不超过30年。到房管局办理《房屋他项权利证》，用以证明此房产上有银行的抵押权。到公证部门办理产权抵押公证。到保险公司办理房屋保险。

3、可选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。

4、相关借款人必须按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息，否则银行可以依法收回房屋。贷款本息结清后，注销抵押登记，购房者就成为房屋的真正拥有人了。

查询个人征信：在申请贷款前，购房者需要先到银行查询个人征信，可别不重视，征信不良的严重后果有可能导致贷款买房直接被拒！

查询个人征信方式主要有三种方式：

1、可以前往中国人民银行分支机构进行现场查询；

2、通过互联网查询本人信用报告服务查询；

3、网银查询、商业银行代理查询等其他服务渠道。

选择公积金贷款

要先到公积金管理中心查询自己的公积金额度是否达到所需贷款数额。

公积金贷款的优势较多，利率低、还款方式灵活、贷款成数高等，比如还款方式灵活，借款人可以随意制定每月还款数额，前提是不低于“银行最低还款额”。

还有比如一般商业贷款能贷到7成，而公积金贷款最高能贷到9.5成。

选择商业贷款

商业贷款有两种还贷方式，一是等额本金，指借款人每月偿还相等金额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这种还款方式前期还款压力较大，但是利息会随着逐月还款逐渐减少。

二是等额本息，指借款人每月偿还相等金额的贷款本金和利息。

选择组合贷款

还有一个情况，就是如果公积金额度未达到所需贷款数目的时候，可以向商业银行同时申请商业贷款，此类贷款称为组合贷款。

但是有一个要注意的问题就是并不是每个楼盘都接受组合贷款，所以这个要事先跟楼盘沟通好。

签署购房合同

在完成以上流程后，接下来就是与开发商或代理商正式签订购房合同，购房合同分“商品房预售合同（期房）”和“商品房出售合同（现房）”。

签订预售合同不用再签订出售合同，可直接办理证户手续。再次重申啦！签署合同类文件一定要擦亮眼睛仔细看合同内容哦！

缴纳相关税费用

可别以为买房只需要准备买房的钱就可以了哦，还要缴纳相关的税费用呢~

在购房合同完成备案后的30天之内就要去相关单位交税了（备案情况具体看楼盘的合同专员），超过时间每日万分之五的滞纳金，大家要记住哦！

契税：90平及以下的普通住房,并且该住房属于家庭的唯一住房,减按照1%税率征收契税,90`144平的普通住宅1.5%,超过144平的3%,非住宅3%。一般的话契税会跟着首付款一起缴,开发商代收。

印花税：在订立合同的时候就直接缴纳,总房款的0.05%,一般跟首付款一起缴。

银行按揭费用：包括抵押登记费（80元/户）、权证印花税（5元/户）、保险费。

房屋维修基金：北海的房屋公共维修基金是63元/㎡。

物业管理费：从收房日开算,以购房人验收房屋合格之日起开始计算，一般先交三个月。

交易手续费：住宅 建筑面积 X3元/㎡;非住宅 建筑面积 X11元/㎡。

权属扥通过计费：80元/套，权属登记费就是办理房产证的费用。

收房、装修入住

照着喜欢的风格装修就好了，不过也要考虑一下自己的经济情况就是了。

办理不动产证

最后就是办理最最重要的不动产证了有了这个红本本，房子才是真正属于你。在购买房子办理不动产证时候，需要注意哪些问题？

1、旧证书仍然有效新版证书和旧版证书在一段时间内并行使用。

2、不会强制换新证只要房产不涉及变更、交易等事项，不需要特意去更换成不动产证。

3、新证办理只多一道工序办理不动产证的手续和原房产证的手续一样，不需要增加任何费用。唯一区别，在于办理房产证过户只需要将图纸直接复印即可，而不动产证需到测绘院重新出具一份带编码的图纸。

4、小产权房不发证根据我国现有法律，小产权房其实是没有产权的房屋，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。

5、对楼市没有直接影响不动产登记其实是此前物权法的延伸，增强对房产的保障作用，但对于房价，暂时并没有直接影响。

6、不动产登记制度两个功能一是明晰和保护产权，二是便利和保障交易。不动产证相当于新版的”房产证”，但是它的法律效益更加健全，所以大家在买房的时候一定要注意不动产证的办理。

不过，现在很多地方的不动产登记中心已经开始实行自助打证，只需携带身份证，根据操作指示一步步完成，就可领取自己的不动产证书了，非常方便。