本文主要介绍广州市个人住房商业性贷款的有关知识。全款和个人住房商业性贷款全款购房的基本流程全款购房是指买方的购房资金全部自筹，不需要商业性住房贷款或住房公积金贷款的购房行为。全款购房的基本流程如下：

　　签署房屋买卖合同→客户购房资格审核→网签→办理缴税→过户（支付房款）→物业交割→出不动产权证书。

　　全款购房有下列特点1流程简单，不需要购房人提供收入证明、银行流水、征信报告等贷款资料2签后周期短，减少交易中可能出现的纠纷3房价能有一定幅度的优惠，适合前期资金宽裕的客户4无贷款利息，债务压力较小。

　　商业贷款购房的基本流程签署房屋买卖合同→贷款资料准备→评估→银行面签→银行审批（审批通过）→资格审核→网签→过户→抵押→出不动产登记证明（他项权利证）→放款。

　　个人住房商业性贷款有哪些常见问题01贷款资格即购房人是否能申请住房商业贷款？

　　02贷款金额即购房人能贷多少钱？

　　03贷款期限既购房人能贷多少时间？

　　04贷款利率即购房人申请的贷款，利率是多少？

　　05还款方式和每月还款额。

　　每个月需要还多少钱？

　　商业贷款利率商业贷款市场报价利率（LPR)是什么贷款市场报价利率（Loan Prime Rate,以下简称LPR),即贷款市场报价利率，是指金融机构对其最优质的客户执行的贷款利率，其他贷款利率可根据借款人的信用情况考虑抵押、期限，利率浮动方式和类型等要素，在LPR利率基础上增加基点来确定最终贷款利率。

　　基点（Basic Point,以下简称BP),万分之一的意思，0.01%.每个银行会在LPR利率的基础上增加BP,具体增加多少数额，根据各个银行自己的内部指标而定。

　　LPR是由18家银行报价，报出各自的1年期和5年以上期贷款利率，然后向全国银行间同业拆借中心提交报份，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR。新的LPR由各报价行于每月20日（遇节假日顺延）9时前，以0.05个百分点为步长，于当日9时30分公布，公众可在全国银行同业拆借中心和中国人民银行网站查询。

　　贷款利率按合同约定期限调整，重定价周期最短为1年。之前当基准利率发生变化，贷款利率会于第二年1月1日按新利率执行。

　　目前中国人民银行已多次更新LPR,具体如下图片商业贷款利率如何确定★自2019年10月8日起，新发放的商业住房贷款的贷款利率由“贷款基准利率（4.9%)”转换为“贷款市场报价利率（LPR)”。在住房商业贷款中，银行执行的商业贷款利率形成机制为：商业贷款利率＝贷款基础利率（LPR)+基点（BP)。

　　例如2019年10月8月签订贷款合同时，最近一个月的LPR为4.85%,约定加点100(即为1%),则贷款利率为4.85%+1%=5.85%.若2020年10月8日，LPR降为4.8%,则此时的贷款利率为4.8%+1%=5.8%。

　　个人住房商业性贷款中评估的作用在个人住房商业性贷款活动中，商业银行为了业务发展和防范风险，既不能压低房地产价值，也不能提高房地产抵押价值。两全其美的办法是，追求合理的抵押价值。

　　为了知道合理的抵押价值，商业银行会委托信任的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额提供参考依据。现实中，房地产估价公司若要承接某个银行的估价业务，则需要入围这个银行估价公司的目录。

　　必须明确的是，商业银行会委托的房地产估价机构，必须具备国家审批批准的房地产估价资质。有些互联网公司虽能提供估价服务，但不具备房地产估价资质，商业银行若认可互联网公司做的估价，将承担估价无效的风险。

　　2021麦子找房评估值与成交价格的比例评估公司评估的是房屋的抵押价值，等于房屋市场价值减去法定优先受偿款。因此，评估价值一般比成交价值低，通常到成交价的90%.为什么是成交价的90%呢？其原因是现在的评估公司，通常采用了市场法和成本法两种评估方法，其中市场法评估的价格与成交价格一致，成本法评估的价格只有成交价格的一半。市场法的权重为80%,成本法的权重为20%,这样得出的最终评估价格就是成交价格的90%。

　　评估公司拍照是否可采用同户型照片否。按照《房地产估价规范》，估价师对估价对象进行实地查勘时，应拍摄反映估价对象内部状况外部状况和周边环境的照片。

　　评估注意事项一更改评估报告不需要收费二交一次费用同一评估公司不能重复出评估报告三出具评估报告需要的备件是：房屋所有权证、土地使用权证（或不动产权证书）原件四评估公司受理后1个工作日内安排看房实勘，看房实勘后3个工作日出具评估报告并送达面签银行五办理组合贷款时，商业银行和公积金中心可以使用同一份评估报告银行针对哪些情形会拒贷虚假贷款资料包括虚假身份证明、虚假收入证明、虚假工资流水、虚假征信记录、虚假婚姻证明、虚假购房合同等。

　　征信记录非常差原则上说，近两年内连续三次累计六次的逾期记录，银行就可以拒贷。逾期记录包括信用卡、房贷、车贷等还款逾期情况。

　　虚假房地产交易例如，买卖双方为亲属关系，买卖双方为亲密朋友关系，买卖双方为债权债务关系，均有可能被银行视为骗贷行为。

　　提高房屋评估价例如，房屋正常评估价200万，首付60万，贷款140万，但买卖双方通过一定手段将房屋评估价提高以获得更多贷款，降低首付成本，甚至实现零首付。

　　收入证明不符合中国银行业监督管理委员会要求，借款人住房贷款的月房地产支出与收入比应控制在50%以下（含），也就是收入应至少达到月供的2倍。

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来源：麦子找房