原标题：公积金审批难 办房贷先弄清你适合哪个银行

广州春节返乡潮至，大量在外打拼的年轻人都已经陆续回家落实买房计划了。据说现在买房10个就有9个是贷款买房。所以超9成的返乡置业者都将面临成为“房奴”的境地。广州还能用公积金贷款买房吗？广州商业贷款年底还放款吗？广州商业贷款银行最低折扣是多少？我适合在哪家银行办理贷款买房？

编者按：2017，广州返乡置业，如期而至！

返乡置业，对大多数异地打拼者来说，是事业和亲情无法兼顾的一种选择；也是对一线城市高房价高生活水平难以承受的退出，积重难返。

返乡置业，意味着主动放弃了在一线城市购房落户的机会，然而他们面临着成家立业，结婚生子，照顾父母等责任，逼婚之下，难以两全。

十里长街，万家灯火，海市蜃楼，隔岸观火，长安如梦里，何日是归期？

在很久很久以前，你拥有我我拥有你，在很久很久以前，你离开我去远空翱翔，

外面的世界很精彩，外面的世界很无奈，天空中虽然飘着雨，我依然等待你的归期。

数据显示，广州购房者10个中就有9个是选择贷款方式购房的。所以超9成的返乡置业者都将面临成为“房奴”的境地。当压力来临的时候，即将成为房奴的购房者应该对贷款买房的流程和套路有一定的了解，这样当办贷款来袭时我们才能不至于乱了阵脚。下文小编将办房贷的各类细节做了实探。》》》

买新房办贷款全攻略

（一）广州房贷现状

1、广州热门楼盘拒绝公积金贷款

广州限购加码后，广州楼市的火热程度在一定程度上得到了抑制：售楼部开始重新电话邀约客户看房了、开发商报纸广告也开始变多了。然而唯一不变的是，目前广州市大部分火热楼盘仍然直接拒绝公积金贷款。其原因基本都是回款周期过长、公积金中心贷款额度不足。

而二手房中介都会婉拒公积金贷款的购房者，告诉他们使用公积金贷款可能导致的难以放款。

公积金中心则表示会优先保证二手房申贷。因为购房者太多，需要排队，感觉上放款速度变缓了。归根结底，还是因为购房者大量涌入市场。由于二手房属于现房，直接关系到买卖双方的居住，在实际工作中公积金中心实行优先放款;而新房大多属于期房，所以公积金中心在不影响职工居住的情况下，会适当延期放款。

2、首套房贷款利率折扣最低93折

限购加码后银行房贷会不会收紧？对此，小编致电广州几大银行进行了咨询。多数银行表示，会根据合作楼盘的具体情况来确定贷款利率，不过首套房利率一般都能有9.5折，其中，中信银行表示首套首贷的客户最低利率可至9.3折。不过，对于二套房多银行皆表示利率会上浮10%。

3、外地人有贷款未结清的不能在广州贷款买房

根据最新限购政策，外地人提供广州市近两年社保或者个税证明可以在广州买一套房。购房者刘先生则表示，年末在广州看了一套房，但是在外地有一套房贷没结清，在广州没房，却被银行拒绝了贷款。

建行汉口分行信贷员小张则表示，房贷未结清记录是全国联网的，只要房贷未结清再买房就属于二套房，而根据规定外地人在广州不能买二套房。刘先生现在具备在广州购房的资格，但是不具备在广州贷款买房的资格。

4、商贷审批周期短

对于审批时间，各大银行均表示一般在7-10个工作日就能通过审批。“很多人是因为资料不全延误了贷款审批时间，实际上的话，如果资料齐全，一般一周就可以通过审批。”

5、商业贷款资格审查可放水

对于一些年轻人来说，贷款中遇到的最大问题无非就是收入流水可能不够。银行规定的是个人流水必须达到贷款月供的2倍以上。当碰到这种情况的时候是否有解决办法呢?

据中介人员表示：“你可以用父母的流水，或者花点钱做假流水，1000块以内就可以给你搞定。”

假的流水证明也可以通过审核吗?事实上银行的人眼睛尖看得出来，但是楼盘合作银行做资格审查的时候都会睁一只眼闭一只眼，这都是公开的秘密了。

（二）签房贷前你还要掌握的细节

1、如何选择还款方式

等额本息——是指贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息，直至结清贷款。

适用于现期收入少，预期收入将稳定或增加的借款人，或预算清晰的人士和收入稳定的人士，一般为青年人，特别是刚开始工作的年轻人也适合选用这种方法，以避免初期太大的供款压力。

等额本金——指每月等额偿还本金，贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。

手上有积蓄、收入高且还款压力不大的人群比较合适。

在实际办理贷款的过程中，信贷员及销售员都不会讲明等额本金和等额本息的区别，大部分人在签定银行贷款的时候如果不作出要求，银行会默认选择等额本息，因为等额本息偿还的利息较多

例同样贷款100万20年：

2、如何选择贷款年限

对于“房贷分多少年还合算”这个问题不能一概而论，要根据买房人不同的收入和自身经济状况来讨论。一般而言，贷款期越长，每月还款额越少；贷款期越短，每月还款额越高。

如果贷款人的收入稳定且比较高的话，则适合选择短期贷款，时间越短利息越少，对于高收入只是为了暂时周转的人群来说，这样可以节省下不少房贷利息。而收入不稳定或低收入人群，考虑到自身的收入问题，则讲年限拉长比较划算。

3、不能用的公积金怎么办？

在公积金不能用于买房的现状下还是有很多人妥协使用商贷的。那么公积金就只能睡大觉吗？沉睡的公积金如何使用？

售楼员支招：“申请了商贷，可以在还款半年以及办理出不动产证之后向贷款银行申请商贷转公积金贷款，但是前提是银行同意办理。除此之外还可以在买房后凭备案合同和发票提取一次公积金。还可以在贷款发放并正常还款6个月后，提取个人住房公积金账户内的存储余额，每年办理转账冲贷1次。”

（三）你适合哪个银行

1、农行可以做“接力贷”，如果父母买房，因年龄原因导致贷款年限太短的，可以以子女作为共同还款人延长贷款年限。

2、邮政银行和农业银行对于月供5000元以下的购房者可以不要求提供银行流水。

3、根据调查目前工商银行和汉口银行部分网点不会为已商贷的购房者办理商贷转公积金贷款，所以后期想要办理商转公的慎选

（四）、符合哪些条件你才能在广州贷款买房

1、年龄在18—65岁的自然人（男性可贷款至65岁，女性可贷款至60岁。PS：以未成年子女名义买房不能贷款）

广州私人放款

2、有所购买住房全款30%以上的资金作为首付款

3、有稳定工作，能够提供经工作单位盖章的收入证明及银行近半年的流水（进账大于月供2倍）

4、信用良好，无严重不良信用记录，符合商业贷款审核标准。（通常情况下信用卡连续逾期3次、累计6次，申请贷款就有难度了。）

（五）在广州贷款买房需要提供的资料

A、共性资料

B、补充资料

1、已婚提供资料

2、离异提供资料

3、单身贷款买房流水不够父母作为共同还款人提供的资料

（六）广州贷款流程

（七）在广州贷款买房你必须准备几成首付

1、广州市限购区域商业贷款执行认广州市的房子又认未结清的房贷政策

首套房：首付3成；

二套房：144平以下首付4成；超144平首付7成。

2、广州市非限购区域（蔡甸、汉南、新洲）商业贷款执行人未结清的贷款不认房政策

首套房：首付2成；

二套房：首付3成。

3、公积金贷款执行认房又认贷公积金贷款记录

首套房：按照规定90平以下首付2成；超90平首付3成。但是在实际操作过程中银行统一要求首付3成；

二套房：首付3成，公积金贷款额度不超过总房款40%、且不超过50万；其余30%使用商贷。

买二手房办贷款全攻略

首先小编要说的是，目前广州中介很多都提前放假了，据业中介人士爆料，年前以及过年期间不是买二手房的好时机，因为快要过年了，很多二手房卖家都没有那么强烈的卖房欲望，而且二手房买卖手续还要银行、房管局等多个部门的配合。具体买二手房办理贷款要注意哪些细节呢？

（一）贷款条件

1、年龄在65岁以下具有完全民事行为能力的自然人；

2、具有稳定职业、稳定收入，有按期偿付贷款本息的能力；

3、个人信用状况良好，符合银行审核的标准；

（二）贷款流程

（三）贷款手续费

这个是购买二手房之前必须了解的环节。因为贷款手续费是不写进合同而且是由中介代办的，甚至有些中介在买卖成交前都不会像购房者说清楚的费用。这就导致了很多人都觉得购买二手房“水太深”。

1、贷款评估费：一般是0.3%；

2、担保费： 贷款金额的1%—2%

但是评估公司和担保公司不同费用也不同，甚至有些中介可以自己做担保赚取购房者担保费。一般中介不会提供贷款服务费的相关票据，而且部分中介还会在这些费用上“做手脚”。所以在购买二手房之前要先谈清楚贷款服务费的收费标准。

（四）二手房贷款注意细节

1、某些低佣金的中介公司虽然收取了较低的中介费用，但是会提高过户手续费，所以在办理手续之前也需要提前咨询好过户费用

2、公积金贷款自办可免交1%—2%的担保费，因为二手房自己办理那贷款申请表去公司盖章时公司已成为贷款担保方。

3、包干价的谈价方式存忽悠。因为经纪人在出售该套房屋的时候其实是知道房东的底价的。所以经纪人利用购房者不能接触卖方的现状，故意将购房者的心理价位提高。

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